|
Улучшение жилищных условий участников НИС
|
|
| Dima | Дата: Четверг, 20.09.2012, 22:30 | Сообщение # 1 |
 Генерал-майор
Группа: Модераторы
Сообщений: 332
Статус: Offline
| "Военная ипотека" - 2-Й РАЗ! (направление "Улучшение жилищных условий")
Эффективно реализовать право участника НИС - наша общая задача.
Объединение "УНИС" совместно с банками-партнерами запускает новое направление "Улучшение жилищных условий" для участников накопительно-ипотечной системы (программа "Военная ипотека").
Цель направления - предоставить военнослужащим - участникам НИС, уже реализовавшим право на приобретение недвижимости, возможность улучшить свои жилищные условия (приобрести квартиру большей площади, в том числе в другом регионе).
Все чаще участники НИС, реализовавшие свое право на приобретение жилья, сталкиваются с необходимостью изменения/улучшений жилищных условий в связи с:
переводом на новое место службы в другое регион;
изменением семейного положения и увеличением состава семьи;
появлением на рынке жилья более выгодных предложений.
Пример.
Участник программы "Военная ипотека" старший лейтенант Иванов И.А. приобрел в 2008 году однокомнатную квартиру в г. Москве общей площадью 40 кв.м за 3 млн. рублей (из которых 2.6 млн рублей – средства, предоставленные ему в рамках программы "Военная ипотека", и 400 тыс. рублей - личные накопления). В 2012 году он захотел улучшить свои жилищные условия и купить двухкомнатную квартиру. Рыночная стоимость приобретенной Ивановым квартиры в 2012 году составила 4,5 млн рублей. Кроме того, за четыре года он накопил около 700 тыс. рублей и рассчитал, что может дополнительно воспользоваться потребительским кредитом на сумму 800 тыс. рублей. Обратившись в Объединение "УНИС", Иванов И.А. принял участие в направлении "Улучшение жилищных условий" и повторно воспользовался программой "Военная ипотека". В результате чего в 2012 году Иванов И.А. продал однокомнатную квартиру за 4,5 млн рублей, объединил личные накопления с кредитными средствами и приобретает за 6 млн рублей в г. Москве двухкомнатную квартиру, общей площадью 54 кв.м!
Примечание: Для того, чтобы продать квартиру, купленную по программе "Военная ипотека", Иванов И.А. погасил имеющиеся задолженности и таким образом снял обременения со стороны кредитной организации и Российской Федерации, в лице которой выступает Минобороны России.
Как он это сделал? - С помощью банка, заключившего партнерское соглашение с Объединением «УНИС», посредством специального потребительского кредита были погашены задолженности и соответственно сняты обременения с квартиры. Далее квартира была выставлена на продажу и за счет вырученных средств был погашен специальный потребительский кредит.
Итог: На руках у военнослужащего остались вырученные от продажи квартиры средства, и, повторно воспользовавшись программой «Военная ипотека», а также добавив собственные накопления, он приобретает двухкомнатную квартиру.
------------
Сообщение отредактировал Alex - Суббота, 22.09.2012, 07:22 |
| |
| |
| Alex | Дата: Пятница, 21.09.2012, 09:37 | Сообщение # 2 |
 Главный Модератор
Группа: Пользователи
Сообщений: 2159
Статус: Offline
| Во-первых, пример "косячный". Читайте внимательно!:
Quote (Dima) Иванов И.А. продал однокомнатную квартиру за 4,5 млн рублей, объединил личные накопления с кредитными средствами и приобретает за 6 млн рублей в г. Москве двухкомнатную квартиру
т.е. объединяет вырученные деньги с продажи квартиры (4,5 млн.руб.) + личные накопления (700 тыс.)+ дополнительный потребит. кредит (800 тыс.) = 6 млн.
и тут же в Примечании:
Quote (Dima) Далее квартира была выставлена на продажу и за счет вырученных средств был погашен специальный потребительский кредит.
т.е. с вырученных с продажи квартиры денег погашает предложенный ему потребительский кредит на снятие обременений.  Как же он купит, 6 млн. у него не будет на руках к тому моменту! 
Пробуем разобраться...
Quote (Dima) Для того, чтобы продать квартиру, купленную по программе "Военная ипотека", Иванов И.А. погасил имеющиеся задолженности и таким образом снял обременения со стороны кредитной организации и Российской Федерации, в лице которой выступает Минобороны России.
Чтобы погасить Иванову И.А. задолженность ему необходимо будет взять потребительский кредит из расчета:
1. Долг перед банком - около 2,5 млн. (т.к. смотрите График ежемесячных платежей, первое время кредит не погашается, а растет!) +
2. Долг перед МО (ЦЖЗ) - еще около 1 млн. (как считали: 500 тыс. накопления + 500 за Вас платило МО ежемесячно). Итого Около 3,5 млн. руб. - потребительский кредит, а не ипотечный! Разницу, думаю понимают все - в % ставках.
Далее мы решаемся на такой шаг и берем-таки этот потребительский кредит (3,5 млн!!!) под n%. Получается, что мы, пока погашаем кредит, снимаем обременения, платим ИЗ СВОИХ КРОВНЫХ по потребительскому кредиту (в нашем примере по одному и по второму. Итого: по первому кредиту (грубо, где 800 тыс. взяли - по 12-15 тыс./мес.), по второму (где взяли потр. кредит на снятие обременений) около 40 тыс./мес. Итого: 52-55 тыс. мес!!!!
Следует отметить, что снятие обременений процедура не быстрая. В лучшем случае - полгода (по опыту). Итого, получаем, что мы платим полгода по 52-55 тыс/мес = 312-330 тыс. у нас вылетает. Получаем, что на момент покупки нового жилья у нас останется личных средств:
700 - 312 (330) = 388 (370) тыс. (!!!). Уже 6 млн. не получается...
Идем далее...
Чтобы повторно воспользоваться Военной ипотекой опять пишем рапорта и все такое... ждем денег. Сколько времени потратим еще? Судите сами... А по кредитам все платим и платим...
Quote (Dima) На руках у военнослужащего остались вырученные от продажи квартиры средства, и, повторно воспользовавшись программой «Военная ипотека», а также добавив собственные накопления, он приобретает двухкомнатную квартиру
Возможно, но добавлять придется куда БОЛЕЕ 1,5 заявленных ранее млн.руб., т.к. пока квартиру свою продадите (тут свои "подводные камни". Например, про собственность более 3-х лет...), пока ипотеку Военную снова получите (тут тоже есть свои "камни" про возраст и размер кредита), мало того, будете платить по кредитам + цены на новую двушку будут более 6 млн. руб. (подрастут за это время, за те же полгода).
P.s.
1. Вариант, конечно, реализуем, но ДЕНЕГ ПОТРАТИТЕ МОРЕ (!!!!!!)...пока все Банки и агентства (объединения) накормите... Я бы 10000000000000 раз подумал. Слишком ДОРОГО получается и по деньгам и по нервотрепке... О метраже приобретаемого жилья лучше подумать на стадии первоочередного использования кредита по программе "Военная ипотека".
2. Продолжение следует...
Сообщение отредактировал Alex - Пятница, 21.09.2012, 13:52 |
| |
| |
| Dima | Дата: Пятница, 21.09.2012, 20:42 | Сообщение # 3 |
|
Генерал-майор
Группа: Модераторы
Сообщений: 332
Статус: Offline
| Alex, я соглашусь, очень сложно сейчас представить, как возможно реализовать такую схему.
Даже и не знаю, что добавить.
Предположим, что мы должны банку и мо 3 млн. для погашения, ну какой банк даст такой потреб. кредит?
|
| |
| |
| Alex | Дата: Суббота, 22.09.2012, 07:18 | Сообщение # 4 |
|
Главный Модератор
Группа: Пользователи
Сообщений: 2159
Статус: Offline
| Dima, Банк даст, и у них наверняка есть уже какие-то договоренности на этот счет. Интересен %. Схема на бумаге реализуема. В жизни все намного сложнее и дольше. Лично мое мнение - прежде чем что-то предлагать, необходимо сначала все на деле обкатать (и лучше за свой счет, а не за чужой).
Сообщение отредактировал Alex - Суббота, 22.09.2012, 07:30 |
| |
| |
| Лулинь_ | Дата: Суббота, 22.09.2012, 12:34 | Сообщение # 5 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 29
Статус: Offline
| А погашение нашего ипотечного кредита за счет средств покупателя квартиры, как это иногда происходит с обычной ипотекой у банка - не будет ли для подобной ситуации выходом?
Все-таки встречается и такое развитие событий, не смотря на все подводные камни (оплата долга ДО приобретения квартиры и прочее).
|
| |
| |
| Dima | Дата: Суббота, 22.09.2012, 20:47 | Сообщение # 6 |
|
Генерал-майор
Группа: Модераторы
Сообщений: 332
Статус: Offline
| Будем приглашать представителя Молодежной стройки для ответа на вопросы.
|
| |
| |
| Alex | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 09:04 | Сообщение # 7 |
|
Главный Модератор
Группа: Пользователи
Сообщений: 2159
Статус: Offline
| Quote (Лулинь_) А погашение нашего ипотечного кредита за счет средств покупателя квартиры, как это иногда происходит с обычной ипотекой у банка - не будет ли для подобной ситуации выходом?
Навряд ли такое пройдет в Военной ипотеке. Скажите, какой покупатель даст Вам свои деньги и будет Вас ждать полгода, пока Вы снимете обременения со своей квартиры???!!!
P.s. Да если бы и не полгода, все равно, Вы сами бы, на месте покупателя, связались бы с такой "проблемной" квартирой? Я нет. К тому же, мне представлялся такой шанс...
|
| |
| |
| Alex | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 09:09 | Сообщение # 8 |
|
Главный Модератор
Группа: Пользователи
Сообщений: 2159
Статус: Offline
| Quote (Dima) Будем приглашать представителя Молодежной стройки для ответа на вопросы.
Да че приглашать, позвонить, да узнать... Могу только сказать, что данная схема, которую они предлагают, не проработана до конца. Проблем еще много... Хотя... любую проблему можно решить за счет в/сл.
P.s. Лично мое мнение - данная схема проигрышная (по крайней мере на данном этапе). 
Сообщение отредактировал Alex - Понедельник, 24.09.2012, 09:31 |
| |
| |
| molodostroy | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 15:27 | Сообщение # 9 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 18
Статус: Offline
| Спасибо за интерес,проявленный к нашему новому направлению!
Спасибо Alex'у за подробный комментарий.
Дабы снять вопросы, поднятые Alex'ом, приводим уточненную схему (пример на нашем сайте, действительно довольно общий и требуемой конкретики не содержит, но в то же время он не такой уж и "косячный"  ).
Для начала опишем существующую практику продажи квартир, находящихся в залоге.
Общая схема такова:
1. Продавцом квартиры получается согласие банка-кредитора на продажу предмета залога.
2. Ищется покупатель, который согласен на сделку с обремененной квартирой.
3. Покупатель закладывает 2 суммы в разные банковские ячейки банка-кредитора (или открывает 2 аккредитива): первая - в размере остатка задолженности по кредиту, вторая - в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком задолженности (т.е. в сумме 2 ячейки (аккредитива) составляют договорную стоимость продаваемой квартиры).
4. Документы по сделке отдаются на государственную регистрацию.
5. После гос. регистрации Покупатель получает на руки свидетельство о праве собственности, в котором значится обременение в пользу банка-кредитора.
6. Покупатель/Продавец представляет в банк-кредитор копию свидетельства о праве собственности, банк снимает средства с первой ячейки (аккредитива) и впоследствии в установленном порядке участвует в погашении обременения, а Продавец забирает средства со второй ячейки (аккредитива).
С военной ипотекой немного сложнее - появляется еще один залогодержатель - РФ в лице Росвоенипотеки. Причем, "передать" обременение Покупателю так же, как в случае с банком-кредитором, не получится - соответствующие механизмы нормативными актами не предусмотрены.
Поэтому возникает необходимость в изыскании средств для погашения ЦЖЗ до выхода на сделку по продаже квартиры. Здесь как раз и нужен специальный потребительский кредит.
Итак, общая схема "улучшения жилищных условий" такова:
1. Участник НИС уведомляет банк-кредитор (партнер Объединения) и ФГКУ "Росвоенипотека" о планируемой продаже предмета залога и желании снять имеющиеся обременения. Одновременно пишется рапорт на получение нового свидетельства участника НИС (дабы не затягивать и без того длительный процесс). Начинается поиск покупателя на квартиру. В этом, в том числе, эффективно могут помочь, агентства недвижимости с которыми общественное Объединение заключило договора.
2. Участник НИС получает специальный потребительский кредит в размере задолженности перед ФГКУ и перечисляет его сумму на свой именной накопительный счет.
3. Участник НИС ждет снятия обременения (по нашей информации не более полутора месяцев). Параллельно ищется покупатель на квартиру (если уже не нашел) и примерно за это же время (даже, скорее, чуть большее время) получает на руки новое свидетельство участника НИС.
4. Далее порядок аналогичен пунктам 3-6 первой схемы (по нашим расчетам он займет до месяца), за исключением того, что параллельно готовится вторая сделка по приобретению участником НИС "лучшей" квартиры. Вторая сделка осуществляется с использованием "второй" военной ипотеки. Документы по двум сделкам в идеале подаются на гос. регистрацию одновременно.
5. Участник НИС за счет вырученных от продажи квартиры денег погашает специальный потребительский кредит.
Таким образом, на обе сделки при правильном подходе уйдет 2,5... максимум 3 месяца. Таким же по сути будет срок специального потребительского кредита. Попробуем посчитать затраты участника НИС на такой кредит. 900 - 1000 тыс. рублей - сумма задолженности перед ФГКУ у тех, кто стал участником НИС в 2005 - начале 2006 года. Возьмем среднее - 950 тыс. рублей. При ставке 14% (такую информацию дают банки-партнеры Объединения) ежемесячные платежи из расчета предоставления кредита на 60 месяцев составят около 22 тыс. рублей, при этом на выплату процентов по кредиту приходится половина - 11 тыс. рублей. За 3 месяца выходит 66 тысяч (из них 33 тыс. - переплата по кредиту). Плюс участника НИС ожидают расходы на оформление сделок, оценку и страхование новой квартиры - около 15-20 тыс. рублей, а также обязательство самостоятельного погашения первой ипотеки в течение срока с момента погашения ЦЖЗ до момента регистрации сделки и возвращения первой ипотеки банку-кредитору (месяц-полтора) - 17 100 рублей/месяц. Итого "с запасом" получается до 120 тыс. рублей нужно иметь на руках (у нашего Иванова есть как минимум 700 тыс.).
В примере мы данные расходы не учли, дабы не нагружать его (наверное, все же зря... исправимся в ближайшее время). Также в примере не учтен тот факт, что остаток задолженности по кредиту у Иванова мог составить 2,5 млн рублей, в то время как в 2012 году банки готовы ему дать максимум 2,2 млн (2,25 млн), т.е. при покупке новой квартиры "выпадает" еще 250-300 тысяч. Не совсем соответствуют действительности, если вы заметили, и цены на квартиры в Москве.
В примере взят абстрактный упрощенный случай без лишних расчетов и деталей, ведь его основная цель - показать саму возможность и выгоду от улучшения жилищных условий (опять же, наверное, его стоит сделать более приближенным к реальности). Действительно, при "правильном" подсчете у Иванова для приобретения новой квартиры была бы доступна сумма примерно 5 600 тыс. рублей, а не 6 млн, как в примере.
Пример мы не нагружали всеми подробностями, дабы не "испугать" участников НИС довольно сложной схемой, а также обилием условий и нюансов. Практика показывает, что те, кто хочет подробно во всем разобраться и так с нашей помощью это сделают, а те, кто боятся сложностей - просто не захотят связываться.
Наша же цель (Объединения) - помочь как можно большему количеству участников НИС, подтолкнуть "сомневающихся" и указать им пути эффективной реализации их прав по приобретению жилья.
Какова роль в приведенной схеме Объединения? - мы за счет консультаций и сопровождения сделки на каждом этапе (в том числе, при необходимости с помощью сотрудничающих с нами агентств недвижимости) поможем участникам НИС провести обе сделки в возможно короткий срок и таким образом не переплатить по потребительскому кредиту.
В рамках соглашений с банками мы добиваемся и будем добиваться скидок и специальных условий членам Объединения. В рамках соглашений с агентствами недвижимости мы также повышаем эффективность сделки по продаже квартиры, минимизирую временные сроки и плату за оказание риэлтерских услуг. Следите за новостями на нашем сайте.
PS для Alex Quote Вариант, конечно, реализуем, но ДЕНЕГ ПОТРАТИТЕ МОРЕ (!!!!!!)...пока все Банки и агентства (объединения) накормите...
Мы уже привыкли, что нас считают агентством и ждут, что на каком-то этапе мы попросим денег с участника НИС... что делать, отмечаем в очередной раз, что участие в Объединении и все консультации бесплатны. Думаем, те, кто уже обратился к нам, при необходимости это подтвердят.
Более того, статистика на сегодняшний день такова, что члены Объединения "УНИС" (проекта "Молодежная стройка") сэкономили более 15 млн. рублей при реализации своего права на жилье.
Наверняка и после данного разъяснения вопросы останутся. Пожалуйста, задавайте.
Сообщение отредактировал molodostroy - Понедельник, 24.09.2012, 15:28 |
| |
| |
| ДомиНо | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 17:01 | Сообщение # 10 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| ЯQuote (Alex) .s. Лично мое мнение - данная схема проигрышная (по крайней мере на данном этапе).
Алекс, тут помимо проигрыша, выигрыша, важна еще сама ВОЗМОЖНОСТЬ увеличения площади, смены района. Ведь у многих появляются семьи, рождаются дети и хочется немного увеличить кол-во комнат например, или переехать поближе к родителям. По цифрам я еще не вникал, что да как выходит, но для некоторых людей это программа будет вполне актуальна! И да, чуть не вылетело, я думаю это особенно хорошо пойдет, когда будут сданы первые новостройки, там квартиры сильно дорожают после получения свидетельства о собственности, так что будет смысл продать и получить разницу, а потом воспользовавшись второй раз ВИ купить еще что-то... В общем идея хорошая, а как пойдет покажет время)))
Сообщение отредактировал ДомиНо - Понедельник, 24.09.2012, 17:01 |
| |
| |
| Alex | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 17:31 | Сообщение # 11 |
|
Главный Модератор
Группа: Пользователи
Сообщений: 2159
Статус: Offline
| Quote (molodostroy) Мы уже привыкли, что нас считают агентством и ждут, что на каком-то этапе мы попросим денег с участника НИС... что делать, отмечаем в очередной раз, что участие в Объединении и все консультации бесплатны. Думаем, те, кто уже обратился к нам, при необходимости это подтвердят.
Не это я имел ввиду. У Вас доход (%), скорее всего, от
Quote (molodostroy) эффективно могут помочь, агентства недвижимости с которыми общественное Объединение заключило договора.
+ свой % с
Quote (molodostroy) банк-кредитор (партнер Объединения)
не на "голом" же энтузиазме Вы работаете?!
P.s. 1. По схеме - позже, сейчас нет времени внимательно прочесть...
2. На самом деле я только "за"
Quote (ДомиНо) ВОЗМОЖНОСТЬ увеличения площади, смены района.
Единственное, хочется чтобы как менее болезненно, скорее безболезненно, проходило это для самого в/сл.
|
| |
| |
| ДомиНо | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 17:49 | Сообщение # 12 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
| Quote (Alex) Единственное, хочется чтобы как менее болезненно, скорее безболезненно, проходило это для самого в/сл. |
| |
| |
| Лулинь_ | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 20:05 | Сообщение # 13 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 29
Статус: Offline
| Ситуации бывают разные, мне в будущем будет интересен вариант купли-продажи взятой по ипотеке квартиры, при этом точно нужно будет снова брать ВИ для того, что бы получать допы имея данную квартиру как единственное жилое помещение.
А деньги имеют свойство зарабатываться, и возможно, что через пару лет сумма накоплений позволит некоторым участникам НИС самим снять залог, но ввиду того, что терять "допы и возможность" не хочется, лучше бы им воспользоваться ВИ еще раз.
У нас же, как я понимаю, еще не проработан вариант или вообще возможность повторного использования ВИ, ограничения могут прийти с таким же постановлением, как и про исключение из списков ВИ тех, кто уже получил от гос-ва квартиру, а ведь реализуя НИС военнослужащий как раз и считается обеспеченным государством. А может этот момент и был уже заложен в постановлении. Боюсь, как бы после первого раза - на этом все и закончится.
|
| |
| |
| Dima | Дата: Понедельник, 24.09.2012, 22:48 | Сообщение # 14 |
|
Генерал-майор
Группа: Модераторы
Сообщений: 332
Статус: Offline
| molodostroy, благодарю за быстрое и подробное разъяснение. Нам нужно время, чтобы все это переварить, а потом будем задавать вопросы.
Будем всегда рады вас видеть на нашем форуме.
Пока непонятно следующее.
1. Для снятия обременения в пользу государства необходимо либо уволиться, либо отслужить 20 лет, как вы это решаете?
2. Участник НИС для приобретения квартиры взял под зарплату потреб. кредит в миллион, больше ни один банк ему кредит не даст с такой задолженностью. Можно ли рассчитывать на лояльность банков при получении "специального" потреб. кредита?
|
| |
| |
| Alex | Дата: Вторник, 25.09.2012, 08:09 | Сообщение # 15 |
|
Главный Модератор
Группа: Пользователи
Сообщений: 2159
Статус: Offline
| Dima, вопросы простые, здесь и самим можно разобраться.
Quote (Dima) 1. Для снятия обременения в пользу государства необходимо либо уволиться, либо отслужить 20 лет, как вы это решаете?
Нет. Как же потом опять ипотеку взять тогда по их схеме? Скорее всего, есть договоренности, соглашения и т.п.
Quote (Dima) 2. Участник НИС для приобретения квартиры взял под зарплату потреб. кредит в миллион, больше ни один банк ему кредит не даст с такой задолженностью. Можно ли рассчитывать на лояльность банков при получении "специального" потреб. кредита?
Почему не даст, кто сказал? Хоть сейчас!
Сообщение отредактировал Alex - Вторник, 25.09.2012, 08:17 |
| |
| |
